Vous rêvez de vivre de l’achat-revente immobilier, mais vous partez de zéro ? Bonne nouvelle : il est tout à fait possible de devenir marchand de biens sans expérience préalable, à condition de bien se former, de structurer son projet et d’éviter certaines erreurs de débutant.
Dans ce guide, découvrez les étapes clés pour vous lancer dans le métier, même si vous partez de rien.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ? (Définition rapide)
Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui achète des biens dans le but de les revendre rapidement avec une plus-value.
Contrairement à un investisseur locatif, son objectif n’est pas de louer, mais de revendre plus cher après des travaux ou une bonne négociation.
💡 Exemples de biens achetés-revendus : maisons à rénover, immeubles de rapport, terrains divisibles, locaux commerciaux, appartements en succession, etc.
Peut-on vraiment se lancer sans expérience ?
Oui, mais pas sans préparation. Ce métier implique :
- Une bonne connaissance du marché immobilier
- Des compétences juridiques, fiscales, commerciales
- Et une capacité à structurer des opérations rentables
➡️ Heureusement, il n’est pas obligatoire d’avoir une formation diplômante pour exercer. Vous pouvez vous former efficacement en parallèle de votre activité actuelle, puis passer à l’action progressivement.
Envie de transformer vos idées en réalité ?
Je suis disponible pour discuter de vos projets. Faites le premier pas, et voyons ensemble comment leur donner vie.
Étape 1 : Se former sérieusement (même en autodidacte)
Commencez par vous former sur les fondamentaux :
- Achat-revente : mécanismes, étapes, pièges à éviter
- Fiscalité du marchand de biens (TVA, impôt sur les sociétés, requalification…)
- Statuts juridiques (SARL, SAS, SCI…)
- Financement bancaire spécifique à cette activité
- Études de marché et analyse de rentabilité
📚 Ressources utiles :
- Formations en ligne (certaines éligibles CPF)
- Podcasts & chaînes YouTube spécialisées
- Livres sur l’immobilier et l’entrepreneuriat
- Webinaires, séminaires et masterminds
Étape 2 : Choisir le bon statut juridique
Même sans expérience, il est fortement recommandé d’agir via une société pour :
- Séparer vos finances personnelles et professionnelles
- Accéder à des financements bancaires adaptés
- Optimiser votre fiscalité
🔎 Statuts possibles :
- SARL ou SAS (le plus courant pour débuter)
- SCI à l’IS dans certains montages spécifiques
💡 Conseil : faites-vous accompagner par un expert-comptable pour choisir la bonne structure selon votre profil.
Étape 3 : Trouver un premier financement
Les banques financent rarement une première opération si vous êtes totalement inexpérimenté. Voici quelques stratégies pour contourner ce frein :
- Apport personnel solide (minimum 20 à 30 %)
- Co-emprunter avec un associé expérimenté
- Faire une première opération en nom propre, à petite échelle
- Présenter un dossier bancaire professionnel : business plan, tableau de rentabilité, étude de marché
📌 Astuce : certains organismes spécialisés proposent du financement court terme pour les marchands de biens.
Étape 4 : Réaliser une première opération simple
Pour commencer, évitez les opérations complexes (division de terrain, changement de destination, gros travaux…).
👉 Objectif : sécuriser une première opération rentable et rapide.
🔍 Critères d’un bon premier projet :
- Bien situé (quartier en tension, bonne revente)
- Peu ou pas de travaux lourds
- Forte décote à l’achat
- Possibilité de revendre en plusieurs lots (ex. : appartement divisé en 2)
💡 Outils à utiliser :
- Excel ou des outils comme Horiz.io pour vos calculs
- Notaire, agent immobilier ou chasseur pour sécuriser l’achat
- Devis artisans pour anticiper les coûts
Découvrez notre vidéo YouTube sur le sujet :
Étape 5 : Capitaliser sur votre première réussite
Une fois la première opération terminée :
- Bilan complet : marge nette, durée, problèmes rencontrés
- Témoignages et retours d’expérience (pour crédibilité future)
- Utilisez vos bénéfices pour renforcer vos fonds propres
- Montez en gamme progressivement
➡️ Chaque opération réussie renforce votre légitimité auprès des banques, partenaires et vendeurs.
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Les erreurs classiques à éviter quand on débute
🚫 Ne pas se former
🚫 Sous-estimer les frais (notaire, travaux, fiscalité)
🚫 Se lancer seul sans aucun accompagnement
🚫 Viser une rentabilité irréaliste
🚫 Penser que le métier se limite à “acheter moins cher pour revendre plus cher”
Faut-il se faire accompagner quand on débute ?
Oui, c’est vivement conseillé. Un mentor, une formation sérieuse ou un groupe d’entraide peut faire toute la différence.
👉 Rejoindre un réseau ou une communauté de marchands de biens débutants vous aide à :
- Éviter les erreurs de débutants
- Trouver des partenaires fiables
- Gagner en confiance et en méthode
Conclusion : Lancez-vous, mais pas à l’aveugle
Devenir marchand de biens sans expérience est possible, mais demande une vraie préparation. Si vous vous formez, structurez votre activité et restez prudent pour vos premières opérations, vous pouvez créer une activité rentable et scalable dans l’achat-revente immobilier.