L’activité de marchand de biens peut être exercée directement ou via une société. Parmi les formes juridiques les plus prisées par les entrepreneurs, la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) ou la SAS (Société par Actions Simplifiée) sont souvent choisies. Comparons ensemble les avantages et limites de ces formes juridiques !
Sommaire
Définition du métier de marchand de biens
Un marchand de biens est un professionnel dont l’activité consiste à acheter et revendre des biens immobiliers, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières, dans le but de réaliser un profit.
D’un point de vue légal, aucun statut spécifique n’existe pour cette profession. C’est l’administration fiscale qui détermine si une personne exerce en tant que marchand de biens, en s’appuyant sur deux critères établis par la jurisprudence :
- La fréquence des opérations d’achat-revente
- La loi ne définit pas précisément ce qu’est une activité « habituelle » d’achat-revente.
- Cette notion est évaluée en fonction de la récurrence, du nombre et du volume des transactions.
- Par exemple, acheter et revendre un immeuble entier en une seule opération ne suffit pas pour être considéré comme un marchand de biens. En revanche, acheter en bloc et revendre en plusieurs lots correspond bien à une activité habituelle.
- L’intention spéculative
- L’objectif principal du marchand de biens est de générer un profit à court terme.
- L’administration fiscale analyse notamment le délai entre l’achat et la revente, ainsi que l’intention de réaliser un bénéfice rapide pour qualifier une activité comme spéculative.
Les avantages de la SAS/SASU pour un marchand de biens
Opter pour une SAS (ou SASU en cas d’associé unique) pour exercer l’activité de marchand de biens présente plusieurs avantages significatifs :
1️⃣ Flexibilité dans la structure de l’entreprise
- L’entrepreneur peut démarrer seul en SASU et facilement accueillir des associés en basculant vers une SAS.
- Une simple modification des statuts suffit, sans nécessiter de démarches complexes.
2️⃣ Rédaction des statuts sur mesure
- Contrairement à la SARL, où la législation impose des règles strictes, la SAS permet une grande liberté d’organisation :
- Mode de gouvernance personnalisé (désignation du président, création d’organes de direction).
- Droits des actionnaires ajustables.
- Règles de prise de décision souples.
3️⃣ Accessibilité financière avec un capital social flexible
- La création d’une SAS est possible avec un capital symbolique de 1 €.
- Cependant, un capital trop faible peut réduire la confiance des créanciers et des banques.
4️⃣ Protection du patrimoine personnel
- La responsabilité de l’entrepreneur est limitée aux apports effectués dans le capital.
- En cas de dettes, les créanciers ne peuvent pas saisir ses biens personnels, sauf en cas de faute de gestion.
5️⃣ Régime social avantageux pour le président
- Contrairement aux gérants de SARL, qui sont affiliés au régime des indépendants, le président de SAS bénéficie :
- Du régime général de la Sécurité sociale (meilleure couverture santé et retraite).
- D’une exonération de cotisations sociales s’il ne se verse pas de rémunération (alors qu’une SARL impose des charges minimales).
Les limites de la SAS/SASU pour un marchand de biens
Malgré ses nombreux avantages, la SAS/SASU comporte également des inconvénients qu’il est essentiel de prendre en compte avant de faire son choix.
1️⃣ Une double imposition des bénéfices
- La SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) :
- 15 % pour les bénéfices jusqu’à 38 120 €.
- 26,5 % au-delà de ce seuil.
- Ensuite, si le dirigeant perçoit des dividendes, ils sont imposés à 30 % (flat tax) ou au barème progressif de l’IR après un abattement de 40 %.
2️⃣ Des charges sociales élevées
- La rémunération du président de SAS/SASU est soumise à des cotisations sociales importantes.
- Pour optimiser la fiscalité, certains préfèrent se verser des dividendes plutôt qu’un salaire, mais cela prive de certains droits sociaux (retraite, couverture maladie).
3️⃣ Des coûts de création plus élevés
- Contrairement à d’autres statuts, la mise en place d’une SAS/SASU nécessite un investissement initial plus conséquent, incluant :
- La rédaction des statuts, souvent réalisée par un avocat.
- La publication d’une annonce légale.
- L’immatriculation auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE).
4️⃣ Une gestion comptable exigeante
- La SAS impose une comptabilité rigoureuse, incluant un bilan annuel et un compte de résultat.
- Faire appel à un expert-comptable est fortement recommandé pour éviter des erreurs pouvant entraîner des sanctions fiscales.
Quelles alternatives à la SAS/SASU pour un marchand de biens ?
Si la SAS/SASU présente certains inconvénients, d’autres structures juridiques peuvent être envisagées en fonction des besoins et objectifs du marchand de biens.
1️⃣ Entreprise Individuelle (EI) ou Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée (EIRL)
✅ Avantages :
- Simplicité administrative : création et gestion facilitées.
- EIRL : Protection du patrimoine personnel grâce à la séparation des biens personnels et professionnels.
❌ Inconvénients :
- En EI, la responsabilité est illimitée, exposant le patrimoine personnel en cas de dettes.
- Peu adapté aux projets de grande envergure et limité en cas d’association.
2️⃣ Société Civile Immobilière (SCI)
✅ Avantages :
- Peut être utile pour des projets spécifiques liés à l’investissement locatif ou à la gestion de biens en famille.
- Possibilité de créer une SCI construction-vente pour acheter, construire et revendre des biens.
❌ Inconvénients :
- Non adaptée à l’achat-revente, car son objet est civil et non commercial.
- La SCI construction-vente impose de créer une nouvelle SCI pour chaque projet, ce qui peut être contraignant et coûteux.
3️⃣ Société à Responsabilité Limitée (SARL)
✅ Points communs avec la SAS :
- Pas de capital social minimum.
- Responsabilité limitée aux apports, protégeant le patrimoine personnel.
- Imposition à l’IS par défaut (avec option à l’IR en EURL).
🔄 Différences avec la SAS :
- Affiliation du gérant majoritaire au régime des indépendants → Charges sociales moins élevées, mais protection sociale moins avantageuse que celle du président de SAS.
- Cotisations sociales minimales obligatoires, même sans rémunération.
- Statuts plus rigides, offrant moins de flexibilité dans l’organisation de la société.
- Le conjoint du gérant peut obtenir le statut de collaborateur, ce qui n’est pas possible en SAS.
Que peut on en conclure ?
Le choix entre la SAS/SASU et d’autres formes juridiques dépend des objectifs et des priorités du marchand de biens :
- SAS/SASU : Idéal pour ceux qui cherchent flexibilité, responsabilité limitée et protection sociale renforcée, mais avec une imposition plus lourde et des charges sociales élevées.
- SARL : Alternative pour ceux qui veulent moins de charges sociales mais acceptent une moindre souplesse statutaire.
- EIRL : Adaptée aux petits projets individuels, avec une protection patrimoniale mais peu évolutive.
- SCI construction-vente : Option intéressante pour un projet précis mais trop rigide pour une activité à long terme.
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